등기부상 집주인이 여러 명인 주택은 계약서에 누구의 서명을 받아야 할지 확인해야 합니다. 한 사람과 계약했다고 해서 언제나 무효인 것은 아니지만, 동의나 대리권이 불분명하면 입주나 보증금 반환 과정에서 분쟁이 생길 수 있습니다.
지분 과반수 동의가 기준이 될 수 있습니다
민법상 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정합니다. 통상적인 주택 임대차는 관리행위로 볼 수 있어, 모든 공유자가 반드시 직접 서명해야 하는 것은 아닙니다. 다만 계약 기간이나 조건 등 구체적인 사정에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 한 명만 계약에 나왔다면 나머지 공유자의 동의 여부와 지분을 확인하는 편이 안전합니다. 지분이 절반씩인 공동명의라면 한 사람의 지분만으로 과반수가 되지 않습니다.
계약 전 확인할 서류와 내용
등기사항증명서에서 현재 소유자와 각 지분을 확인하고, 계약서에는 임대인으로 계약에 참여하는 사람을 정확히 적습니다. 일부 공유자가 불참한다면 위임장과 본인서명사실확인서 또는 인감증명서 등으로 대리권을 확인하고, 가능하면 공유자들의 임대 동의도 서면으로 받아 두세요. 보증금과 월세를 누구에게 지급할지, 보증금 반환 책임은 누가 부담하는지도 계약서에 명확히 정하는 것이 좋습니다. 계좌 명의가 임대인과 다르면 그 이유와 수령 권한을 별도로 확인하세요.
자주 묻는 질문
공동명의자 한 명만 계약서에 서명하면 무조건 무효인가요?
무조건 무효라고 단정할 수 없습니다. 지분 과반수의 동의가 있는지, 서명자가 다른 공유자를 대리할 권한이 있는지 등을 살펴야 합니다. 서명만 받고 동의나 위임을 확인하지 못했다면 추가 확인을 요청하세요.
보증금은 공동명의자 모두에게 나눠 보내야 하나요?
계약서에 지급받을 계좌와 수령 권한을 구체적으로 정하세요. 한 사람 계좌로 보내기로 했다면 다른 공유자들의 동의도 확인하고, 이체 내역과 합의 내용을 보관하는 것이 좋습니다.