월세가 밀렸다고 임대차계약이 곧바로 자동 종료되는 것은 아닙니다. 다만 미납액이 일정 기준에 이르면 집주인이 계약을 해지하거나 갱신을 거절할 수 있어, 두 기준의 차이를 알아둘 필요가 있습니다.
미납액이 월세 두 달분에 이르면 해지 가능
민법 제640조에 따르면 임차인이 연체한 차임액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 두 달 연속 월세를 내지 않은 경우에만 해당하는 것은 아닙니다. 일부만 납부하거나 여러 차례 나누어 연체했더라도 미납액을 합산해 판단합니다. 예를 들어 월세가 매달 같다면, 밀린 월세의 합계가 두 달분에 이르는지가 기준입니다. 이 기준에 도달해도 계약이 자동으로 끝나는 것은 아니며, 임대인의 해지 의사표시가 임차인에게 도달해야 합니다.
계약 해지와 갱신 거절은 별개
주택임대차 계약의 갱신을 요구할 때는 별도 규정이 적용됩니다. 임차인이 월세를 2기분에 이르도록 연체한 사실이 있으면, 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호). 따라서 연체액을 나중에 갚았더라도 과거의 연체 사실이 갱신 거절 사유가 될 수 있습니다. 해지 여부와 갱신 여부는 각각 따져봐야 합니다.
자주 묻는 질문
월세 한 달분을 여러 번 밀려도 합산되나요?
네. 연체가 연속되지 않았더라도 미납 차임을 합산해 2기분에 이르면 해지 사유가 될 수 있습니다. 일부 납부했다면 실제 남은 미납액을 기준으로 봅니다.
보증금에서 월세를 빼면 연체가 아닌가요?
보증금은 임대차 종료 후 미납금 등을 정산하는 담보입니다. 임차인이 임의로 보증금에서 월세를 공제해 납부를 미룰 수 있다고 단정하기 어렵고, 연체액이 해지 기준에 이르지 않도록 월세를 제때 납부하는 것이 안전합니다.