임대차계약서를 쓰고 보증금을 지급했다고 해서 곧바로 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 이사한 뒤 전입신고까지 마쳐야 대항력이 생기며, 발생 시점은 계약이나 신고 당일이 아닐 수 있어 주의해야 합니다.
점유와 전입신고를 모두 갖춰야 합니다
주택임대차보호법상 임차인이 주택을 인도받아 실제로 점유하고 주민등록을 마치면 대항요건을 갖춥니다. 주민등록은 통상 전입신고로 합니다. 두 요건 중 늦게 갖춘 날을 기준으로 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 예를 들어 월요일에 이사하고 화요일에 전입신고를 했다면, 원칙적으로 수요일부터 대항력을 주장할 수 있습니다. 계약서 작성일이나 잔금 지급일만으로는 이 요건을 대신할 수 없습니다.
등기부 확인과 신고 시점이 중요합니다
대항력이 생기기 전에 집이 다른 사람에게 넘어가거나 근저당권이 설정되면 권리관계가 불리해질 수 있습니다. 특히 전입신고를 한 날에 근저당권 설정등기가 이뤄졌다면 임차인의 대항력은 다음 날 발생하므로 등기된 권리가 앞설 수 있습니다. 계약 전에는 등기부등본을 확인하고, 입주한 뒤에는 가능한 한 지체 없이 전입신고를 하는 편이 안전합니다. 보증금에 관해 경매 등에서 우선변제를 받으려면 대항요건 외에 확정일자도 갖춰야 합니다.
자주 묻는 질문
전입신고만 하면 대항력이 생기나요?
아닙니다. 주택을 인도받아 실제로 점유하는 요건도 필요합니다. 아직 입주하지 않았다면 전입신고를 먼저 했더라도 대항요건을 모두 갖춘 것으로 보기 어렵습니다.
확정일자를 받으면 전입신고를 늦춰도 되나요?
확정일자는 대항요건을 대신하지 않습니다. 우선변제권을 확보하려면 주택 인도와 주민등록을 갖추고 확정일자도 받아야 합니다.